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Introduction

Lesson 1 Chapter 1

Selon un récent sondage Ifop* pour le site AuCoffre.com 61 % des Français citent l’immobilier comme l’un de leurs supports d’épargne favori, devant l’assurance-vie (41 %) et l’or (27 %). 72 % des sondés estiment que l’immobilier est sans risque, contre 71 % pour l’assurance-vie et 70 % pour l’or.  *(Etude réalisée du 6 au 8 novembre 2012 auprès d'un échantillon de 1 013 personnes, représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus)

​Au delà de l’avantage de procurer un toit, l’investissement immobilier reste dans l’esprit des Français un placement sans risque où le capital est préservé et le gain est assuré. L’envolée des prix de l’immobilier depuis les années 2000 a conforté cette impression.

L’idée de détenir un bien tangible que l’on peut toucher, que l’on peut utiliser (résidence principale ou secondaire) est très appréciée par les investisseurs.

Selon un autre sondage C.S.A.* pour le quotidien "L'Humanité", plus de 8 Français sur 10 (83 %, dont 35% qui se déclarent « très inquiets ») sont inquiets au sujet de leur retraite. Cette prise de conscience incite les Français à se créer une épargne, un capital, suffisant pour faire face à la baisse des revenus qu’implique le départ à la retraite. *(Etude réalisé par Internet les 28 et 29 mai 2013.  Echantillon national représentatif de 1029 personnes résidant en France âgées de 18 ans et plus, constitué d'après la méthode des quotas (sexe, âge, catégorie socioprofessionnelle du répondant), après stratification par région et taille d’agglomération.)

Se créer un patrimoine capable de générer des revenus complémentaires devient ainsi une priorité pour bon nombre de nos compatriotes. Mais un capital permettant de dégager entre 1000€ et 3000€ de revenu net par mois correspond à une épargne d’un minimum de 400K€ pouvant aller jusqu'à 1 million d’euro selon le rendement procuré.

Avec un patrimoine net (net = en prenant en compte le capital dû au titre des emprunts privés et professionnels) moyen de 229 300€ en 2012 selon l'enquête « Patrimoine » de l'INSEE, réalisée tous les 6 ans démontre que l’effort devra être important dans les années qui viennent pour se constituer ce capital. De plus les moyens pour y parvenir restent limités. Régimes de retraite complémentaire, placements financiers, immobilier.

Les différentes crises boursières de 2000, 2007 et 2011 ont fait fuir bon nombre de particuliers de la bourse. Seuls 8,3% des français détiennent encore des actions en direct. Soit 2.4millions de moins qu’en 2008 où ils étaient prés de 14%.

En ce qui concerne l’immobilier, l’avenir peut sembler morose, selon le baromètre* TNS-Sofres pour Logic-Immo seul 8% des français s’attendent à une hausse des prix. *(L’enquête a été réalisée sur un échantillon représentatif de 1 819 personnes cherchant à acquérir un logement d’ici à 1 an, interrogés du 25 au 31 janvier 2013.)

Pour l’investisseur, le rendement des investissements immobiliers ont nettement reculés pour des raisons comme la hausse quasi ininterrompue des prix, la fiscalité sur les plus-values, l’impôt sur la fortune, les prélèvements sociaux toujours en hausse (15,5% aujourd’hui alors qu’ils étaient de 0.5% à leur création), la fiscalité sur les revenus devenue confiscatoire.

Même le cadre juridique avec une ultra protection croissante des locataires décourage les investisseurs.

Au Troisième trimestre 2013 selon l'étude de Century 21 : « la part des cadres supérieurs et des professions libérales parmi les investisseurs s'est déjà effondrée de moitié (- 46 %). Le réseau souligne également que près de 20 % des investisseurs sont des ouvriers et des employés qui préparent leur retraite. »

Mais dans ce contexte d’incertitudes sur les retraites, de fébrilité boursière et d’aversion au risque en général,  l’immobilier reste un placement intéressant pour se constituer un patrimoine tangible et  préparer sa retraite.

Protéger son épargne, la faire fructifier puis en tirer des revenus complémentaires pour la retraite, tels sont les objectifs de l’investisseur aujourd’hui. Alors comment investir sans se laisser décourager par la complexité et la diversité des choix fiscaux et financiers ?

Ce mémoire a pour objectif de vous exposer l’éventail des réglementations et aménagements fiscaux pour vous permettre la mise en œuvre d’une réelle stratégie d’investissement pertinente et optimisée.

Pour établir une telle stratégie, les sujets suivants sont analysés en détail : la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières, les types de sociétés par le biais desquelles vous pouvez gérer de façon optimale vos investissements immobiliers en fonction de l’exploitation que vous souhaitez en faire, les différents modes de location (nue, meublée, équipée) ainsi que les statuts L.M.N.P. et L.M.P. qui y sont rattachés.

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